Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu

Życie lubi pisać swoje scenariusze. Niekiedy dzieje się tak, że zawarliśmy z pewną osobą umowę najmu lokalu, wszystko układało się pomyślnie do pewnego czasu. Osoba sobie spokojnie mieszkała a na nasz rachunek bankowy, co miesiąc spływał czynsz. Jednak z czasem następowały opóźnienia w płatnościach a potem całkowity ich brak lub osoba niszczała nasze mienie. W takich okolicznościach wypowiedzieliśmy umowę na najmu. Czekamy na opróżnienie lokalu, które nie następuje a my tracimy pieniądze. Co w takim momencie? Jak domagać się ochrony swoim praw i stosownej rekompensaty?

Jedną ze sztandarowych zasad, jaka znajduje się w naszej Konstytucji jest ochrona prawa własności.

Art. 64 ust. 2 stanowi jasno „Własność, inne prawa majątkowe oraz prawo dziedziczenia podlegają równej dla wszystkich ochronie prawnej”. Dlatego też każda osoba, która bez tytułu prawnego, (czyli bez umowy) korzysta z naszego lokalu łamie prawo. Po drugie w przypadku, kiedy za najem nie otrzymujemy pieniędzy (a teoretycznie moglibyśmy gdyby lokal nie był zajęty) ponosimy szkodę majątkową.

Natomiast przepisy prawa cywilnego wskazują, że każdy, kto wyrządził drugiemu szkodę jest obowiązany do jej naprawienia.

Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu- jak dochodzić?

W zależności od zaistniałej sytuacji przysługują nam różne narzędzia prawne:

  1. Niechciany lokator w dalszym ciągu zajmuje nasze mieszkanie- pozew o eksmisję
  2. Lokator korzysta z mieszkania bez tytułu prawnego- odszkodowanie za bezumowne korzystanie (pozew o zapłatę)

Warto podkreślić, że oba postępowania mogą się toczyć równolegle względem siebie.

Drugiego roszczenia możemy się domagać na podstawie przepisów „Ustawy o ochronie praw lokatorów”.

Art. 18 tejże ustawy wskazuje, że „osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są zobowiązane do dnia opróżnienia lokalu, co miesiąc uiszczać odszkodowanie.

W jakiej wysokości należy mi się odszkodowanie?

Zasadę z powyższego artykułu precyzuje jego pkt. 2. odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu, odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu.

Natomiast, jeżeli straty, jakie poniósł właściciel są większe, niż uzyskane przez niego odszkodowanie, ma on możliwość żądania od lokatora tzw. odszkodowania uzupełniającego.

Ważne. Przytaczany przepis nie precyzuje dokładnie, w jakiej wysokości powinno być odszkodowanie. Zastrzega jedynie, że suma ta nie może być niższa niż wydatki, jakie poniósł właściciel na zajmowane mieszkanie.

Takie ujęcie sprawy otwiera spore pole manewru. Z jednej, bowiem strony odszkodowanie niekoniecznie musi być takie ja czynsz płacony do momentu ustania umowy a z drugiej to do nas należy określenie jego wysokości według cen rynkowych tzw. czynsz wolnorynkowy.

Wobec tego wszystko zależy od tego, w jakiej lokalizacji znajduje się mieszkanie, jaki posiada metraż, w jakim jest stanie technicznym i jaki posiada standard. Dodatkowo przy ustaleniu żądanej sumy odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu warto zorientować się na lokalnym rynku wynajmu nieruchomości. Jest zrozumiałym, że za podobne mieszkanie zapłacimy o wiele więcej w stolicy niż w jakimkolwiek mieście powiatowym.

Wyjątkiem od uiszczania odszkodowania w wysokości „czynszu wolnorynkowego” jest sytuacja, w której osoba ma na podstawie wyroku eksmisyjnego przyznane prawo do lokalu socjalnego lub zamiennego. Wtedy jest obowiązana do zapłaty odszkodowania w wysokości dotychczasowego czynszu, jaki był określony w umowie najmu. Warto podkreślić, że takie odszkodowanie na „ulgowych” warunkach obowiązuje od momentu uprawomocnienia się wyroku eksmisyjnego.

Rozkładając dalej kwestię na czynniki pierwsze należy zauważyć, że w okresie od ustania tytułu prawnego do lokalu (wygaśnięcie umowy najmu) do czasu uzyskania prawa do lokalu socjalnego (prawomocny wyrok eksmisyjny) wg. orzecznictwa Sądu Najwyższego osoba powinna płacić odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu w wysokości tzw. czynszu wolnorynkowego.

Warto pamiętać, że termin przedawnienia w przypadku naszego roszczenia o odszkodowanie wynosi 3 lata. Jeżeli spóźnimy się ze złożeniem pozwu to nasz pozwany będzie mógł się skutecznie bronić poprzez podnoszenie zarzutu przedawnienia a w takich okolicznościach istnieje niebezpieczeństwo, że żadnych pieniędzy nie otrzymamy. Dlatego należy działać stosunkowo szybko a w razie wątpliwości dobrym rozwiązaniem jest skorzystanie z pomocy profesjonalnego pełnomocnika prawnego.

Potrzebujesz pomocy? Zostaw nam swój numer - oddzwonimy!

Imię
Miasto
Telefon